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最大的泡沫不是房价泡沫土地市场泡沫才是致命的

发布时间:2021-01-08 01:15:18 阅读: 来源:离心泵厂家

笨牛财经

用最懒惰的限购等办法为房地产市场降温,遑论治本,连标都治不了。

中国的限购政策在2014年被取消后,不到两年时间,又相继在炙手可热的各个二线城市“重出江湖”。在9月18日杭州出台限购政策之后,今年热点二线城市的楼市真正迎来了政策的拐点。

“限购令”变成“发枪令”

2016年房地产市场火热的表现和房地产政策周期性转变之快,令很多人感到意外。众所周知,今年房地产的主题是“去库存”,但从目前整个房地产市场的表现看,已经完全背离了这个主题,需要去库存的三四线城市没有太大起色,不存在库存问题的一二线城市在政策的刺激下大涨,涨幅之大之快超越了很多人的想象,引发了整个市场的恐慌。

尽管杭州的这一政策和以前南京、厦门、苏州等城市相比,已经相当“温柔”了,只是对非杭州户籍人口的投资性限购,本市户籍的居民并不在本次限购之列,但引发的效果是一样的,那就是:限购一出,就引发了恐慌式的抢购。截至9月18日24时,杭州新房和二手房总共成交5105套,其中新房3265套,二手房1840套,创下了历史新高。甚至有开发商拿着POS机,赶到上海让客户刷卡。外界对限购的解读似乎达成了共识:必须赶在限购之前抢到房子!

从国家统计局9月19日发布的8月份70个大中城市房价数据看,也的确如此。在今年3月份上海和深圳采取调控措施之后,热点迅速向苏州、合肥、南京、厦门蔓延,然后进一步向杭州、东莞、武汉、郑州、惠州等城市接力传递。过去不起眼的合肥,连续四个月占据70个大中城市房价涨幅首位,而中部的特大城市郑州和武汉成为了8月份表现最抢眼的,郑州在出了几个“地王”之后,终于在8月份以5.6%的涨幅跃居70个大中城市首位。

每一次限购令,几乎都演变成继续上涨和抢购的发令枪。市场走到今天,的确值得研究。

最大泡沫不是房价,而是土地

从今年全球和中国经济的大周期看,不仅仅是中国的资金,全球的资金都在寻找安全资产。这样,在国内制造业仍然面临困难的情况下,一二线城市的房地产就成了大量资金流入的首选。7月份引人关注的金融数据就是一个明证:人民币贷款单月增加4636亿元,但居民中长期贷款就增加了4773亿元,居民新增中长期贷款绝大多数就是房贷。

在居住和投资需求都扩张的情况下,重新拿出限购等举措想为房地产市场降温,短期来看效果不大。由于居住和投资需求的急剧扩张,增加热点城市的供应成了房地产市场当务之急。保证供应的关键是保证土地供应,避免高杠杆拿地和一些地方政府搞饥饿营销。今年土地市场之所以“地王”频出,根本原因是土地供应少。上海前七个月土地供应只完成了计划的30%,而北京已经连续三个月没有供应一块住宅用地。

除此之外,拿地的房地产企业都是通过高杠杆的方式推高地价。以上海最贵的“地王”创造者融信中国为例,其2015年销售收入不过295亿元,但其今年土地购置总价却超过了345亿元,杠杆之高,令人咋舌。当前房地产最大的泡沫不是房价泡沫,而是土地市场泡沫。不在土地供应和土地市场去杠杆上下功夫,用最懒惰的限购等办法为房地产市场降温,遑论治本,连标都治不了!

于是,今年房价上涨的逻辑就基本清楚了:去库存的房地产政策是第一推手,为稳增长释放出来的货币成了最大的助力,高杠杆拿地导致地王频出,最后,没有及时调整的土地政策大大强化了未来房价上涨的预期。这几乎意味着,靠限购政策进行降温几乎是不可能完成的任务。

笔者一直呼吁,中国房地产政策的思路是时候该变了!面对中国房地产市场今非昔比的规模和房价绝对值,任何政策都应该在兼顾当下的同时,注重长远。哪怕我们在长效机制的建设上可以拖延,但最起码在有针对性的解决当下问题的措施上应该有点针对性和技术含量,体现治理水平,莫让房地产政策陷入“塔西佗陷阱”!

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